文/粤进深 严明会
老黄埔，又来了一个新对手。
最近消息，位于广州老黄埔核心区的中鼎书院上城三期珺翎府，即将入市。
并且，面对片区严重内卷的市场，项目这次带来的还是新规产品。
三期珺翎府共规划6栋楼，包含4栋超高层住宅，2栋商墅。
货量共600多套。
主力产品为约107㎡、约128㎡、约140㎡、约180㎡的四房。
还是全南向户型，主打纯改善型产品。
据传，项目每个户型都按豪宅标准打造。
三大堂设计、每户独属大堂、专梯入户等都能在项目看见。
展开剩余84%当然，作为新规产品，最大的亮点还是赠送率。
据目前流出的信息，项目使用率最低超110%，高的甚至可以去到120%。
如果真能达到，这个使用率几乎快要赶上同区域的黄埔未来城了。
看来，这个老黄埔昔日的网红盘，终于可以硬气一回了。
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为什么这么说呢？
皆因这个盘，确实是比较神奇的存在。
中鼎书院上城，最早由横沙村旧改而来。
一期商品房叫中鼎君和名城，2007年启动建设，2014年正式开卖，2017年收楼。
二期商品房叫珺合府，在2021年开盘。
三期项目，是在去年9月改的名。
为了体现教育的优势，案名改为中鼎书院上城。
但其实在教育这块，项目也是吃了不少的亏。
这一点，接下来会讲到。
现在先来看看中鼎这家企业。
看着像国企，但中鼎其实是一家民企。
它的全称叫“中鼎控股集团有限公司”，创建于1997年5月，成立于2000年8月。
中鼎的创办人叫谭霖高，是有名的阳江富豪。
该人士早年发家于建筑施工行业。
而早期的中鼎只是一家单一业务的承建商公司，是后来才涉足房地产的。
目前，中鼎的业务包括房地产开发、海洋渔业、能源矿产业、金融投资、贸易、酒店经营管理、物业管理等。
2023年8月，中鼎控股集团暨广州兆霖房地产开发有限公司乔迁至中鼎名汇，谭霖高以中鼎控股集团董事长的身份现身。
这里说一下，广州兆霖房地产，就是中鼎横沙旧改的项目公司。
中鼎横沙旧改项目位于5号线大沙地、大沙东双地铁站中心位置。
可以说是黄埔区行政、文化、商业中心地段。
整个项目的体量很大，总占地64万㎡，总建面约280万㎡。
中鼎早在2010年与横沙村签订旧村改造合作协议。
首期安置房豫章苑在2011年10月动工，2015年分房回迁。
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凭借不错的区位，中鼎横沙旧改项目，是老黄埔最早的热盘之一。
二期珺合府与万科城市之光、南驰富颐华庭一起，曾被称为是老黄埔的“三剑客”。
2014年项目首开，据称开卖8个月就清盘了，拿下当年广州销冠。
2021年二期开盘早期，热度不减，频繁登上各大榜单。
只不过，越往后，项目越走向了下坡路。
重要的一个原因，项目在教育方面，一直宣传的六中。
但一直没有兑现。
后来被业主们多次“团建”，直到去年5月，才终于官宣学校。
——黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（由广州六中教育集团办学）。
虽然学校最终尘埃落定，但二期珺合府也已然错过了最好的去化时机。
这里面主要有两点：
1）市场，从2021年到2024年，这整个市场的下滑有目共睹。
这一点是毋庸置疑的，先跑的跟后跑的，完全是两回事。
2）老黄埔的整体竞争，此前远不如现在这般激烈。
要知道，在2024年之前，谈到老黄埔，基本离不开万科城市之光、南驰富颐华庭、中鼎书院上城这个三个盘。
但进入去年以来，保利中央公馆、中建八局海丝城、中建二局未来方洲、中交四航珠江春等，纷纷加入战局。
且清一色都是新规产品，作为非新规的中鼎珺合府，只能远远躲着。
直到现在卖了快四年了，中鼎珺合府的网签去化仅八层左右。
现在已经熬成现房在卖。
而户数其实并不算多，二期珺合府主要是8栋楼，共1190户。
最近，项目还传出了工抵房，价格比市场低出不少。
回头看一下同期的万科城市之光，已经清盘了。
差一点的南驰富颐华庭，旧规产品去化也达到九成多，接近清盘。
如今三期珺翎府，携新规产品而来。
中鼎书院上城，似乎要打一场“翻身仗”。
只不过，现在的行情跟三四年前，已不可同日而语。
它要面对的，是严重内卷的片区市场。
珺翎府想要重新占得一席之地，得下一番狠功夫。
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